상가임대차보호법 개정안 통과로 상가 주인 울상 #상가임대차보호법 알고 계약하세요

상가임대차보호법 개정안 본회의 통과

 

12일 국회에 따르면 상가 임대차 보호법 통과로 최장 9개월 월세 연체가 지속되더라도 임차인을 내보낼 수 없게된다고합니다.

이는 코로나 19여파로 경기침체에 따른 피해를 입은 임차인의 연체기간을 늘려주자는 취지의 법안인데요.
현행법은 임차인이 임대료를 3개월 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있지만 앞으로는 최대 6개월까지 임대료가 밀리더라도 계약해지가 불가능해짐을 의미합니다.

이번 개정안은 임차인에게 임대료 감액 청구권도 포함되었습니다. 코로나 19등 국가 재난시 임차인이 건물주에게 임대료 감액을 요구할 수 있게된 것 입니다.
다만 임대인이 임차인의 월세 감액요구를 반드시 받아들여야하는 강제조항은 없습니다.
감액 하한선 규정과는 무관하며 향후 임대료 증액을 요구 할 수 도있습니다.

임대인의 일방적 희생을 강요한다는 시장의 비판 목소리 거세져

이 법안의 치명적인 문제는 임차인을 사회적 약자이고 임대인은 자본가로 구분해 상가 임대인에게 일방적인 희생을 강요했다는 점입니다.

상가를 보유한 모든 임대인이 은행에 융자없이 오로지 본인의 자산으로 상가를 보유중인 사람이 비율로 따지자면 얼마나 될까요?
보통 상가 투자자분들은 은퇴후 일정한 소득이없어 임차인에게 받은 월세로 생활비를 충당하고 은행 이자비용도 꼬박 꼬박 지급하고있습니다.
은퇴자분 아니더라도 본인 소득액이 일정치 않아 일정한 소득을 위해 보유중이 신분들도 많구요.

개정안이 시행되어 상가를 보유중이지만 상가를 담보로 융자가있고 임차인에게 월세를 받아 생활하시는 분이 코로나 상황으로 매출이 급감해 연체를 2개월 했다고 예를 들어볼께요.

보통 현행법으로 임대인은 상가임대료 3기 연체시 계약해지한다는 내용증명 발송과 함께 3개월째 명도소송을 진행하는 경우 또는 계약해지가 되는 경우로 진행이되었었습다.
그런데 개정안은 임대인이 상가를 임차해주고도 정당한 금원을 제때 지급받지 못하고 임대인이 충당하며 희생해야하는 억울한 상황이 벌어집니다.
은행은 평균적으로 3개월 이자가 미납되면 상가는 경매로 넘어가게 됩니다.
(다만 임차인이 연체한 최장 9개월간의 임대료는 지급의무가 사라지는게 아니라 연기된다고 보시면되겠습니다)

이법안의 문제점은 임대인의 일방적 희생만 강요했다는 점입니다. 임차인의 경제상황이 악화되 월세를 연체할 수 있는 기간이 생겼다면 임대인도 은행이자를 연체해도 불이익을 받지않는 기간이 있어야하는데 그렇지 못했다는겁니다.
임대인의 경제적 손해는 인정하지만 임차인과 은행의 손해는 없는 이상한 논리입니다.

최근 경매시장은 코로나19의 여파로 비대면 서비스가 늘다보니 상업시설의 인기가 크게 떨어진 상태이며 혹여 은행 이자 미납으로 경매시장으로 들어온 상가는 저가 낙찰로 임대인을 두번 울리는 꼴이 될 것입니다.

이번 상가 임대차보호법에따라 좋은 입지 상가는 대형프렌차이즈, 병원 등 월세 미납걱정이 덜하는 업종 선호 현상이 발생할 것으로 보여집니다.

전문가들은 임대인도 코로나 여파로 경제적어려움이 있는만큼 이들 재산권도 균형있게 보호하는 법안이 나와야 한다고 지적하고있습니다.